최우선변제권은 전세보증금 중 일정 금액을 보장받을 수 있는 권리로, 임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 경우 우선적으로 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 말합니다. 이 금액은 임대차보호법 시행령에 따라 주기적으로 변경되어 왔습니다. 아래는 주택임대차보호법상 최우선변제금 기준을 년도별로 정리한 표입니다.
📌 주택임대차보호법상 최우선변제권 기준 (서울 기준)
시행일대상지역보증금 기준 (상한)최우선변제금액
| 2002.11.01 |
전국 |
3,000만 원 이하 |
1,000만 원 |
| 2008.09.01 |
서울 |
4,000만 원 이하 |
1,300만 원 |
| 2010.07.19 |
서울 |
5,000만 원 이하 |
1,700만 원 |
| 2014.01.01 |
서울 |
6,500만 원 이하 |
2,200만 원 |
| 2016.03.31 |
서울 |
1억 원 이하 |
3,400만 원 |
| 2017.02.04 |
서울 |
1억1천만 원 이하 |
3,700만 원 |
| 2019.04.30 |
서울 |
1억5천만 원 이하 |
5,000만 원 |
| 2021.08.26 |
서울 |
1억6천만 원 이하 |
5,500만 원 |
| 2023.12.01 |
서울 |
2억 원 이하 |
7,000만 원 |
⚠️ 지역에 따라 기준 보증금과 최우선변제금이 다릅니다. 위 표는 서울특별시 기준입니다. 지방은 더 낮은 기준을 적용받습니다.
✅ 참고 사항
- 최우선변제를 받기 위해서는 대항력 + 확정일자 + 소액보증금 요건을 모두 갖추어야 합니다.
- 전세보증금 전체가 아니라, 일정 금액만 보장되며 나머지는 일반 채권자와 동일한 순위에서 배당받게 됩니다.
- 소액보증금 기준은 해당 지역의 시세 및 물가 등을 고려하여 정부가 조정합니다.
>> 다른 지역도 알려줘
🏠 2023년 12월 1일 기준: 지역별 최우선변제권 기준
지역 구분보증금 기준 (소액보증금)최우선변제금
| 서울 |
2억 원 이하 |
7,000만 원 |
| 수도권 (인천, 과밀억제권역) |
1억 7천만 원 이하 |
6,000만 원 |
| 광역시 (수도권·과밀억제권역 제외) |
1억 5천만 원 이하 |
5,000만 원 |
| 그 외 지역 (지방 중소도시) |
1억 3천만 원 이하 |
4,000만 원 |
📌 수도권 과밀억제권역에는 수도권 중 서울 제외 지역 중 인구가 밀집된 지역이 포함됩니다. 예: 성남, 수원, 고양, 부천, 용인 등 일부 도시
📈 최우선변제권 연도별 변화 추이 (요약)
아래는 서울/수도권/지방별로 2002년 이후 주요 변경 시점을 정리한 요약표입니다.
🔹 서울 기준
시행일소액보증금최우선변제금
| 2002.11.01 |
3,000만 원 |
1,000만 원 |
| 2008.09.01 |
4,000만 원 |
1,300만 원 |
| 2010.07.19 |
5,000만 원 |
1,700만 원 |
| 2014.01.01 |
6,500만 원 |
2,200만 원 |
| 2016.03.31 |
1억 원 |
3,400만 원 |
| 2017.02.04 |
1억 1천만 원 |
3,700만 원 |
| 2019.04.30 |
1억 5천만 원 |
5,000만 원 |
| 2021.08.26 |
1억 6천만 원 |
5,500만 원 |
| 2023.12.01 |
2억 원 |
7,000만 원 |
🔹 수도권 과밀억제권역 (서울 제외)
시행일소액보증금최우선변제금
| 2002.11.01 |
2,000만 원 |
650만 원 |
| 2016.03.31 |
8,000만 원 |
2,700만 원 |
| 2019.04.30 |
1억 3천만 원 |
4,300만 원 |
| 2023.12.01 |
1억 7천만 원 |
6,000만 원 |
🔹 지방 광역시 (부산, 대구, 대전 등)
시행일소액보증금최우선변제금
| 2002.11.01 |
1,500만 원 |
500만 원 |
| 2016.03.31 |
6,000만 원 |
2,000만 원 |
| 2019.04.30 |
1억 원 |
3,400만 원 |
| 2023.12.01 |
1억 5천만 원 |
5,000만 원 |
🔹 지방 중소도시 (광역시 외 지역)
시행일소액보증금최우선변제금
| 2002.11.01 |
1,200만 원 |
400만 원 |
| 2016.03.31 |
5,000만 원 |
1,700만 원 |
| 2019.04.30 |
8,000만 원 |
2,700만 원 |
| 2023.12.01 |
1억 3천만 원 |
4,000만 원 |
✅ 알아두면 좋은 점
- 임차인이 입주 + 전입신고 + 확정일자를 갖추면 최우선변제권이 생깁니다.
- 집이 경매 또는 공매로 넘어가도 최우선변제금은 선순위로 배당됩니다.
- 기준 보증금이 넘으면 최우선변제권이 적용되지 않습니다.
